PAREF - Résultats semestriels 2024

DES CHOIX OPÉRATIONNELS STRUCTURANTS DANS UN MARCHÉ ENCORE CONTRAINT

Patrimoine sous gestion en hausse à plus de 3 Mds€ au 30 juin 2024

Résultat net récurrent EPRA en hausse à 2 M€ / Revenus locatifs nets en recul à 3,9 M€

ANR EPRA NRV : 108,9€/action, -4% vs. 31 décembre 2023

Ratio d'endettement (LTV) : 31%

Activité immobilière pour compte propre : poursuite de son évolution vers des actifs à fort potentiel de création de valeur avec une plus grande qualité environnementale

• 182 M€ d'actifs détenus en propre, stable
• Taux d'occupation financier : 83,2%, reflet de la vacance stratégique et de la rotation des locataires

Activité de gestion pour compte de tiers : toujours dynamique malgré un marché immobilier complexe

• Gestion pour compte de tiers institutionnels et particuliers : 2,9 Mds€, +2,7 % vs. 31 décembre 2023
• Commissions de gestion : 8,0 M€, en légère hausse de +3%
• Collecte brute : 17 M€, impactée par un ralentissement global de la collecte des fonds immobiliers non cotés au S1 2024

De nouvelles étapes majeures pour le Groupe

• Lancement de SOLIA Paref[1], filiale du Groupe dédiée au Property Management avec l'obtention d'un nouveau mandat de gestion pour compte de tiers
• Première étape du renouveau de la gamme de fonds gérée par PAREF Gestion : Fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne et naissance de PAREF Prima
• Poursuite du déploiement du plan ESG « Create More » dans l'ensemble des activités du Groupe

« Dans un environnement de marché encore contraint, PAREF affiche, sur ce premier semestre, une résilience opérationnelle soutenue par la diversification de son modèle et la solidité de ses fondamentaux. Le lancement de SOLIA Paref, notre offre dédiée au property management pour compte de tiers, illustre notre stratégie de diversification. Fidèle à son positionnement 360° sur toute la chaîne de l'immobilier, PAREF se distingue par une offre transverse ONE-STOP-SHOP qui s'avère plus que jamais un atout différenciant et nous permet d'aborder le second semestre avec dynamisme et confiance. Ces sentiments sont renforcés par le lancement de son activité de gestion de fonds en Italie, à la suite de la signature du mandat avec le Fondo Broggi, propriétaire de l'actif The Medelan ».

Antoine Castro – Président & Directeur Général de PAREF

« Nous déployons une stratégie de développement basée sur la complémentarité de nos métiers et notre exigence en matière de RSE, pour proposer à nos clients une offre de produits et de services qui concilie performance et durabilité. Dans cette dynamique, nous avons initié un travail de renouveau de la gamme de fonds proposée par PAREF Gestion, qui permettra de gagner encore en impact et de demeurer agiles pour saisir toutes les opportunités à venir ».

Anne Schwartz – Directrice Générale Déléguée de PAREF et Directrice Générale de PAREF Gestion

Le Conseil d'Administration, réuni le 30 juillet 2024, a arrêté les comptes consolidés résumés
au 30 juin 2024.

1 - Une activité opérationnelle pilotée avec rigueur

1.1 Activité immobilière pour compte propre

Au 30 juin 2024, PAREF détient :

• 6 actifs en propre, principalement des actifs de bureaux du Grand Paris ;
• des participations minoritaires dans des SCPI/OPPCI.

Un portefeuille toujours performant

• Le taux d'occupation financier (TOF) du portefeuille s'affiche à 83,2%, en recul par rapport au 31 décembre 2023, impacté temporairement par la rotation de locataires sur la Tour Franklin et la vacance stratégique mise en place sur l'actif Croissy Beaubourg.
• La maturité moyenne pondérée des baux (WALB) s'élève à 4,8 ans, contre 4,5 ans fin 2023.

Des revenus locatifs nets en léger recul

Les revenus locatifs nets des actifs de PAREF s'établissent à 3,9 M€ au 1^er semestre 2024, en recul de 7% par rapport à la même période en 2023. Cette évolution est notamment due à la vacance sur certains actifs, compensée partiellement par l'effet de l'indexation.

Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre s'établit à 6,5% contre 7,5% fin 2023[2].

Une valeur du patrimoine immobilier stable

La valeur du patrimoine de PAREF s'établit à 182 M€ au 30 juin 2024, stable par rapport à fin 2023. Il se compose de 168 M€ pour les 6 actifs immobiliers représentant une surface locative de 73 526 m², et de 14 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le Groupe.

Parmi les faits marquants sur la période :

• des frais et travaux d'amélioration réalisés au 1^er semestre 2024 pour 4,6 M€, notamment sur l'actif TEMPO, en cours de restructuration;
• une revalorisation négative des actifs en portefeuille pour environ 4,9 M€ (-2,9%) ; et
• une cession d'un actif pour 0,7 M€.

1.2 Activité de gestion pour compte de tiers

Le Groupe s'appuie sur ses deux filiales, PAREF Gestion et PAREF Investment Management, qui apportent leur savoir-faire aux investisseurs institutionnels et particuliers en proposant des services couvrant l'ensemble de la chaine de valeur des actifs et des fonds immobiliers.

PAREF Gestion : une collecte en forte baisse dans un marché difficile et un renouvellement de la gamme en cours

Depuis plus d'un an, le marché des SCPI est particulièrement chahuté. Après une hausse brutale des taux d'intérêt, les valorisations des actifs immobiliers ont souffert, affectant mécaniquement le patrimoine des SCPI. Si certains segments de ce marché ont été davantage pénalisés, la collecte reste aujourd'hui globalement en retrait. Le retour vers une dynamique positive est encore incertain.

PAREF Gestion aborde une nouvelle ère, fruit d'un travail de transformation initié par la direction et l'ensemble des équipes. Portée par la dynamique historique de l'offre de PAREF Gestion et enrichie de services, la gamme de SCPI a été repensée afin d'apporter aux investisseurs des propositions d'investissement immobilier diversifiées, attractives et durables, en adéquation avec le nouveau paradigme immobilier.

La fusion-absorption de la SCPI Novapierre Allemagne 2 par la SCPI Novapierre Allemagne en est la première étape. Réalisée en juin dernier, la fusion a donné naissance à PAREF Prima et marque une étape clé structurelle pour la stratégie à long terme du Groupe.

Les souscriptions brutes enregistrées sur les fonds SCPI au cours du 1^er semestre 2024 s'affichent à
17 M€, en retrait de -75% par rapport à la même période en 2023, reflet des tendances globales observées en matière de collecte des SCPI depuis le troisième trimestre 2023.

Répartition de la collecte brute réalisée sur les SCPI du 1^er semestre 2024 :

Le Groupe a poursuivi la gestion dynamique des portefeuilles gérés en procédant à des arbitrages pour 15 M€ au 1^er semestre 2024, dont notamment :

• 8,8 M€ pour PAREF Prima
• 3,7 M€ pour Novapierre Résidentiel
• 2,2 M€ pour Interpierre France
• 0,4 M€ pour Novapierre 1

Par ailleurs, la SCPI Novapierre Résidentiel a renforcé son patrimoine immobilier parisien avec la livraison d'un nouvel immeuble, situé rue de Clignancourt au coeur du 18? arrondissement. Ce projet est certifié Bâtiment Énergie Environnement (BEE).

Le patrimoine géré pour compte de tiers par PAREF Gestion reste quasi-stable à près de 2 Mds€ au
30 juin 2024, témoignant des efforts importants fournis par les équipes de gestion afin de faire face aux vents contraires au sein du marché immobilier.

PAREF Investment Management : une présence européenne soutenue par son savoir-faire reconnu en restructuration d'actifs

PAREF Investment Management opère en France, en Italie, en Allemagne et en Suisse. Elle a pour mission de proposer aux investisseurs institutionnels les compétences et services déjà fournis au Groupe en matière d'investissement, d'Asset Management et de Property Management, de gestion de projets, de services juridiques et financiers.

Le Groupe a annoncé le lancement de SOLIA Paref, sa filiale dédiée au Property Management, afin de transformer la gestion immobilière en intégrant innovation, durabilité et excellence. SOLIA Paref place la digitalisation, la RSE et la satisfaction clients au cœur de la stratégie. D'ailleurs, un mandat de gestion a été signé auprès d'Hémisphère, société d'investissement et de gestion de premier plan. 

Depuis 2021, PAREF Investment Management gère un projet de redéveloppement de bureaux sur l'actif NAU! situé à Francfort en Allemagne et un immeuble de bureaux BC 140 à Budapest en Hongrie pour le compte d'investisseurs institutionnels.

L'activité locative reste très soutenue avec près de 100% des surfaces louées pour l'immeuble The Medelan, situé dans le centre historique de Milan et géré par la filiale italienne.

Les revenus des commissions s'établissent à 9,6 M€

Les commissions de gestion s'élèvent à 8,0 M€, en hausse de +3% par rapport au 1^er semestre 2023
(7,7 M€).

Les commissions de souscription brutes s'élèvent à 1,7 M€, en recul sensible de -74% par rapport au
1^er semestre 2023, mécaniquement impactées par le ralentissement de la collecte.

1.3 Patrimoine sous gestion du Groupe

Les actifs sous gestion du Groupe représentent plus de 3 Mds€ au 30 juin 2024, en hausse de +2,5% par rapport au 31 décembre 2023.

2 - Un résultat opérationnel en amélioration grâce au contrôle des coûts

Le résultat net récurrent EPRA s'établit à 2,0 M€, en hausse de +14% par rapport à la même période en 2023.

Le résultat opérationnel courant est de 3,4 M€ sur le 1^er semestre, en croissance de +44% par rapport à la même période en 2023. Ceci s'explique notamment par une optimisation opérationnelle :

• des revenus locatifs nets en recul à 3,9 M€;
• des revenus des commissions à 9,6 M€, en baisse de -32% par rapport au 1^er semestre 2023 ;
• des rémunérations d'intermédiaires en baisse de -55% à 2,6 M€ contre 5,9 M€ au 1^er semestre 2023. Elles se composent au 1^er semestre 2024 d‘honoraires de partenaires à hauteur de
  1,8 M€ et de commissions payées aux distributeurs, corrélées à la baisse de la collecte ;
• des charges générales d'exploitation en baisse de -24% à 7,2 M€, résultat d'un pilotage rigoureux des coûts.

Cette hausse du résultat opérationnel courant contribue à l'amélioration du résultat net à -4,6 M€ contre -6,0 M€ sur la même période lors de l'exercice précédent. Il est par ailleurs impacté négativement par :

• la variation de la juste valeur des immeubles de -4,9 M€ au 30 juin 2024, principalement en raison de la hausse des taux de capitalisation du marché générant un impact négatif sur la valorisation des immeubles ;
• le coût de l'endettement financier qui s'élève à 1,7 M€, contre 0,7 M€ à la même période en 2023. Cette augmentation est essentiellement liée à l'intégration de la dernière vague de hausse des taux et à l'effet mécanique du refinancement ;
• le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence de -1,0 M€ contre 1,1 M€ au
  1^er semestre 2023, impacté par les variations de valeur de l'OPPCI Vivapierre.

3 - Des ressources financières maîtrisées

Le Groupe PAREF fait état d'une structure financière maîtrisée, notamment au travers d'une gestion anticipée de ses besoins et engagements à court terme. Fin 2023, la Société a réalisé un refinancement durable de 90 M€, composé d'un prêt de 50 M€ et d'une ligne de crédit disponible confirmée de 40 M€.

• Le montant nominal de la dette financière brute tirée ressort à 73 M€, dont 72% couverte par des instruments dérivés de couverture.
• Le ratio d'endettement (LTV) ressort à 31%, contre 28% au 31 décembre 2023.
• Le coût moyen de la dette tirée s'élève à 4,16% au 1^er semestre 2024, contre 1,87% pour la même période en 2023, dans un contexte de taux d'intérêt toujours tendu.
• La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 4,0 ans au 30 juin 2024, vs. 4,5 ans fin 2023

La Société affiche ainsi à date des ratios financiers respectant ses covenants :

4 - Actif net réévalué EPRA en léger recul sur le semestre

La Valeur Nette de Reconstitution EPRA (Net Reinstatement Value/NRV) s'élève à 108,9 € par action, en recul de -4% par rapport au 31 décembre 2023. L'évolution s'explique principalement par la distribution de dividendes en 2024 de -1,5 € par action, et le résultat net du 1^er semestre 2024 pour -3€ par action.

Conformément aux recommandations de l'EPRA (« Best Practices Recommandations »), les indicateurs d'ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS, de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers.

5 - Evénement post clôture

PAREF Gestion a lancé son activité de gestion de fonds en Italie et a été sélectionnée pour gérer le Fondo Broggi, propriétaire de l'un des actifs les plus emblématiques du marché milanais : The Medelan.

Ce mandat représente une nouvelle étape dans le développement en Europe du Groupe qui souhaite devenir un acteur de premier plan en Italie. Il atteste également de la capacité de PAREF, qui agit en tant que conseil en gestion d'actifs et développement pour le fonds depuis sa création, à proposer au marché un point d'entrée unique à travers une offre transversale.

6 - Perspectives et priorités 2024

Dans le contexte actuel, PAREF poursuivra sa stratégie d'investissement sélective pour investir directement ou en tant que co-investisseur, afin de favoriser la croissance de ses actifs sous gestion. Le Groupe prévoit également de poursuivre le repositionnement de sa gamme de fonds et de services, en mettant l'accent sur plus de lisibilité et de digitalisation.

En s'appuyant sur son expertise en gestion immobilière et son offre transversale "ONE-STOP-SHOP", PAREF continuera de développer ses activités afin de capter de nouveaux mandats de gestion et ainsi poursuivre la diversification de ses sources de revenus.

Conformément à son plan stratégique ESG « Create More », PAREF a pour objectif d'améliorer la performance énergétique de son patrimoine et d'implémenter des initiatives opérationnelles pour anticiper les nouvelles attentes des locataires.

Agenda financier

30 octobre 2024 : Informations financières au 30 septembre 2024

A propos du Groupe PAREF

PAREF est un acteur européen de référence dans la gestion immobilière, actif depuis plus de 30 ans ayant pour objectif de devenir un des leaders de la place en gestion immobilière en s'appuyant sur un savoir-faire reconnu.

Aujourd'hui, le Groupe opère en France, en Allemagne, en Italie et en Suisse et intervient sur toute la chaine de valeur des métiers de l'investissement immobilier : investissement, gestion de fonds, gestion de projets de rénovation et de développement, gestion d'actifs, gestion locative. Cette couverture à 360° lui permet de proposer des services intégrés et sur-mesure aux investisseurs institutionnels et particuliers.

Engagé, le Groupe a pour ambition de contribuer à créer davantage de valeur et de croissance durable et a inscrit les enjeux RSE au cœur de sa stratégie.

Au 30 juin 2024, le Groupe PAREF gère plus de 3 milliards d'euros d'actifs.

PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 – PAR.

Plus d'informations sur www.paref.com

Contacts Presse

ANNEXES

Résultats locatifs

Patrimoine sous gestion

Compte de résultat du 1 ^er semestre 202 4

Bilan

Flux de trésorerie

Résultat Net Récurrent EPRA au 30 juin 202 4

EPRA NTA (Valeur nette de continuation) au 30 juin 202 4

EPRA NDV (Valeur nette de liquidation) au 30 juin 202 4

Autres indicateurs EPRA

• LTV (Loan to Value) EPRA

• Taux de rendement EPRA

• Taux de vacance EPRA

• Investissement immobiliers réalisés

• Ratios de coûts EPRA

Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre[21]par PAREF (incluant les mises en équivalence).

Glossaire

DFS (Dette Financière Sécurisée) : la dette financière sécurisée divisée par la valeur consolidée du patrimoine (incluant la valeur des titres de PAREF Gestion et les participations financières dans les fonds gérés par le Groupe)

ICR (Interest Coverage Ratio): le résultat opérationnel courant divisé par les frais financiers consolidés hors frais de mise en place de financements.

Ratio d'endettement (LTV pour Loan to Value) : la dette nette consolidée tirée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits, incluant la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion et les participations financières dans les fonds gérés par le Groupe

Taux d'occupation financier (TOF) : le TOF se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine serait louée.

WALB: Weighted Average Lease Break. Durée résiduelle moyenne des baux jusqu'aux prochaines échéances.

[1] Dénomination sociale au 30 juin 2024 : PAREF Property Management SAS

[2] Excluant l'actif Tempo (Paris) en cours de restructuration

[3] Participations minoritaires dans SCPI/OPPCI

[4] Comprend l'actif The Medelan en Italie, l'actif NAU! en Allemagne, l'actif BC140 en Hongrie et un actif à Paris

[5] Participations minoritaires dans SCPI/OPPCI

[6] Incluant la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion, qui a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2023.

[7] La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2023.

[8] Participations minoritaires dans SCPI /OPPCI

[9] Foncières Sélection Régions

[10] Comprend l'actif The Medelan en Italie, l'actif NAU ! en Allemagne, l'actif BC 140 en Hongrie et un actif à Paris

[11] Participations minoritaires dans SCPI /OPPCI

[12] Incluant les participations dans les sociétés mises en équivalence dont principalement 27,24% de l'OPPCI Vivapierre

[13] La valorisation de fonds de commerce PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2023

[14] La valorisation de fonds de commerce PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2023

[15] Ce poste correspond aux dettes courantes (intérêts courus, dépôts de garantie, fournisseurs, dettes fiscales et sociales, autres dettes) nettes des créances courantes (clients, autres créances et charges constatées d'avance)

[16] Comprend la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion, réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2023

[17] Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus

[18] Le taux de rendement initial net « topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus

[19] Excluant l'actif Tempo (Paris) qui a été mis en restructuration depuis 2022 et hors les participations dans l'OPPCI Vivapierre

[20] Comprend les investissements relatifs au projet restructuration de l'actif Tempo situé à Paris

[21] Excluant l'actif Tempo ( Paris) en restructuration depuis 2022 et excluant les participations dans OPPCI Vivapierre